政策新闻 | 佛山市住建局关于对市十六届人大第五次会议建议第20250116号的答复意见

徐凯英代表：

你提出的《关于推动解决住宅小区成立业主委员会难度大问题的建议》（第20250116号）建议收悉，经综合了禅城、南海、顺德、高明、三水区人民政府的意见，现答复如下：

一、关于组建业主委员会存在困难的分析

业主委员会组建难的问题，除了代表提及的物业服务企业阻挠、不配合和居委会不积极推动这两种原因外，结合日常监管情况，我们分析还存在以下难点：一是业主意见难以统一。部分住宅物业小区属于整体规划、分期开发，后期的建设标准和售价均高于前期。尤其是小区内高层住宅、小高层、别墅等业主群体对业主委员会功能认知和需求存在较大差异化。二是业主参与度低。部分住宅物业小区涉及保交楼项目，工抵房、法拍房较多，加上异地购房者占比较大，入住率不高。

二、针对代表建议的答复

（一）关于建议“1.每个楼盘的小区，入住率超过70%时，在规定时间内，由社区居委牵头组织成立业主委员会；2.限定时间为3年，可申请延迟1年；3.在限定时间内不能成立业主委员会的，对社区居委的工作能力进行评级”的答复

1.业主委员会属于自治组织，是业主行使共同管理权的一种形式，业主有权自主决定是否组建业主委员会。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定，由业主大会自愿发起成立业主大会、选举业主委员会，并未授权于居委会发起组建业主委员会，居委会在组建业主委员会工作中的角色是以指导和协助为主。若在缺乏上位法依据的情况下，赋予居委会发起组建业委会的权力，并设定时限和考核要求，存在行政越权风险，同时与小区自治原则相悖。

2.并非所有小区都能满足成立业主委员会的必要条件。一般来说，业主委员会的成立需满足以下要求：小区入住率较高、业主自治意愿强烈、有热心且能力突出的业主代表自愿投入时间参与筹备和管理等条件，若缺乏上述相关条件，即使有居委会提供支持，但无业主代表参与筹备组或竞选业主委员会成员，相关工作也难以推进。

3.为了推动业主委员会的组建，住建主管部门多措并举、积极探索。一是建章立制。市住房城乡建设部门已印发了《关于健全业主委员会治理结构加强业务指导、监督有关工作的通知》《佛山市业主委员会八项工作制度示范文本》等文件，通过强化党建引领，优化治理结构，规范对业主委员会运行的指导和监督。二是加强培训指导。各区住建主管部门组织各镇（街道）、社区居委会和物业服务企业集中培训，主要学习业主委员会的成立流程，提高相关人员的业务知识和履职能力。三是推广智慧房产平台使用。各区住建主管部门组织各镇（街道）、社区居委会工作人员、业主委员会和物业服务企业代表开展使用智慧房产平台的培训，推动线上表决平台进行小区公共决策，畅通业主投票决策途径，提高公共事项的决策效率。

（二）关于建议“4.在限定时间内不能成立业主委员会的，对该物业管理公司降级，同时要求该物业管理公司降低对该小区的收费标准，甚至超过延长时间，要求该物业管理公司退出该小区的管理；5.在限定时间内不能成立业主委员会的，禁止该物业管理公司三年内不能再签订经营其它小区及管理”的答复

1.物业服务和收费标准由市场进行调节，并通过业主与物业服务企业协商确定的。业主与物业服务企业签订物业服务协议后，双方是平等的法律民事主体关系。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、重新签订物业服务合同属于全体业主共同决策事项，应召开业主大会进行表决，最终是否重新签订物业服务合同以全体业主的表决结果为准。政府部门没有权力对收费这种民事行为直接予以干预。

2.根据《佛山市住宅物业管理条例》第十三条规定，在业主大会筹备阶段，物业服务企业的职责是依法向业主大会筹备组提供包括有房产信息、业主姓名、有效联系方式等信息的业主清册及有关文件资料，不得隐匿、篡改、伪造有关文件资料，不得以任何理由阻挠业主大会筹备组的正常工作。如物业服务企业违反以上规定的，住建主管部门可依照《佛山市房地产行业信用信息管理办法》，对物业服务企业进行诚信扣分处理，并依照《佛山市住宅物业管理条例》第六十七条规定，责令物业服务企业改正并处罚款。

3.2017年住建部已经取消对物业服务企业的资质管理模式，物业服务企业只要依法领取工商营业执照即可营业。因此，住建主管部门无法对物业公司降级。在没有地方性法规支撑下，住建部门也无法要求物业服务企业退出小区管理，以及限制物业服务企业不得进驻其他小区提供服务。

三、下一步工作计划

（一）强化党建引领

根据《关于印发〈推进党建引领和善小区建设的指导意见〉的通知》要求，各级政府、部门要强化党组织对业主委员会建设的指导，加大宣传力度，动员党员积极参与小区建设，按照“成熟一个组建一个”的原则，积极稳妥推进既有住宅物业小区业主委员会组建工作。

（二）强化普法教育

督促和指导物业服务人、业主委员会筹建代表、社区工作者等相关人员，要加强对《中华人民共和国民法典》《佛山市住宅物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规学习，做到依法依规开展业主大会、业主委员会的筹建和日常工作。

（三）强化执法惩处

各级部门严格对物业服务领域行政执法查处，对拒绝提供清册、破坏筹备组会议、煽动业主抵制业主委员会选举等行为进行靶向治理、专项整治和依法严惩，坚决杜绝阻扰业主委员会成立的违法行为。

佛山市住房和城乡建设局

2025年6月18日

（联系人：高子博，联系方式：83382972）